Grondbeleid

Op 26 november 2021 is door de Hoge Raad het zogenaamd arrest-Didam gewezen. De kernverplichting uit dat arrest-Didam kan als volgt worden samengevat.
De Hoge Raad heeft in het arrest-Didam bepaald dat uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat (o.m.) een gemeente die het voornemen heeft een aan haar toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien (i) er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de betreffende onroerende zaak  of (ii) redelijkerwijze te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval moeten er selectiecriteria opgesteld worden die objectief, toetsbaar en redelijk zijn. In geval van slechts één serieuze gegadigde moet de gemeente zijn voornemen tot het verrichten van de privaatrechtelijke rechtshandeling tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekendmaken dat eenieder daarvan kennis kan nemen.
Publicaties vinden plaats op de gemeentelijke website Stadsmakelaar en in het Gemeenteblad. Ondertussen wordt de reikwijdte van het Didam arrest verder uitgekristalliseerd in rechterlijke uitspraken.

De behoefte aan woningen in Amersfoort is nog steeds groot, hoewel er sprake is van onzekerheid als gevolg van de economische situatie. De woningprijzen in de regio Amersfoort zijn afgelopen jaar verder gestegen.
De gemeente en de corporaties hebben de ambitie om binnen het woningbouwprogramma de komende jaren extra (sociale) huurwoningen voor de doelgroep beschikbaar te krijgen. Bij nieuwe ontwikkelingen bestaat de verplichting minimaal 35% sociale woningbouw toe te voegen aan het programma. De gemeente is bereid om ontwikkelingen die onrendabel worden door toevoegen van sociale woningbouw, financieel te ondersteunen. Ook wordt ingezet op meer woningen in de categorie middenhuur, zoals uitgewerkt in het vastgestelde Deltaplan Wonen . Periodiek wordt gerapporteerd over de voortgang van de woonopgave, zie hiervoor RIB 2022-068 - Voortgangsrapportage woningbouwopgave 2022-1 . Wij zetten in op een inclusief en gevarieerd woningbouwprogramma. Dit wordt onder andere bereikt door transformatie en de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties.
Ondanks de oorlog in Oekraïne, hoge inflatie en stijgende hypotheekrente en dalende consumentenvertrouwen zijn de verkoopprijzen van zowel nieuwbouw als bestaande woningen het 1ste half jaar van 2022 nog gestegen. De krapte op de woningmarkt is nog steeds hoog. De komende tijd zal duidelijk worden in hoeverre de genoemde negatieve effecten een invloed hebben op de woningbouwprijzen of dat de prijzen verder stijgen als gevolg van de genoemde krapte. Gegeven de grote schommelingen, is onzeker welke kant de markt op zal gaan.
De woningmarkt in Amersfoort ontwikkelt zich in lijn met het landelijk beeld. Voor de vrije sector huurwoningen geldt dat vanaf 1 mei 2021 de jaarlijkse huurverhoging begrensd is tot de inflatie plus 1 procent, dit geldt tot 2024. Er is nog steeds onvoldoende beschikbare capaciteit van menskracht, stijgende materiaalprijzen en lange levertijden. Bij de bepaling van de grondwaarde wordt rekening gehouden met de toegenomen onzekerheden.

Waar de Amersfoortse bedrijfsruimtemarkt voorgaande jaren bekend stond als een stabiele markt, kenmerkt deze zich nu meer als een krappe markt. De opname van bestaand bedrijfsmatig vastgoed is dalende. De lagere opname van dit vastgoed in de gemeente Amersfoort van de afgelopen jaren wordt in zekere zin gedreven door het (beperkte) beschikbare bedrijfsruimte-aanbod, waardoor er niet aan de latente vraag kan worden voldaan. Wanneer er sprake is van aanbod schaarste in bestaand vastgoed, kunnen mogelijke verhuisbewegingen of uitbreidingen niet worden gefaciliteerd en stijgen de huurprijzen.
Bij de uitgifte van kavels is de belangstelling afgelopen periode toegenomen. Wel wordt geconstateerd dat er meer onzekerheid in de markt is a.g.v. de toename van inflatie, de stijgende rente en het afnemende consumentenvertrouwen. Dit zorgt voor langere verkoopprocessen.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan worden de financiële kaders van een ontwikkeling vastgelegd in een grondexploitatie. Ten behoeve van het opstellen van de jaarrekening zijn de lopende grondexploitaties per 1-11-2021 geactualiseerd. De exploitaties zijn getoetst aan de huidige marktsituatie: zowel het prijsniveau als de planningen zijn, waar nodig, bijgesteld.
Een toelichting van deze getallen is opgenomen in het Meerjaren Programma Grondexploitaties 2021 (MPG 2021) vastgesteld op 31 mei 2022. De grondexploitatie ROVA is ook op 31 mei 2022 door de Raad ingesteld.

Tabel: PG.01 Grondexploitaties
(x € mln.)

Naast actieve grondexploitaties faciliteert de gemeente een aantal projecten van particuliere initiatiefnemers. Dit houdt in dat de gemeente het particulieren mogelijk maakt grond te exploiteren en bijvoorbeeld woningen te gaan bouwen. Gemeentelijke kosten verbonden aan de desbetreffende grondexploitatie worden (zo veel mogelijk) op de particuliere initiatiefnemer verhaald. Hiervoor wordt een anterieure overeenkomst gesloten. De gemeente koopt dus zelf geen grond aan. Het gaat hierbij in onze gemeente om een aantal grote ontwikkelingen zoals:
• Hogekwartier (AV)
• de Hoef
• de Wagenwerkplaats
Daarnaast worden er diverse kleinere ontwikkelingen gefaciliteerd.
Het uitgangspunt is dat, indien mogelijk, alle te maken kosten verhaald worden via een bijdrage van de particuliere initiatiefnemer. Deze baten en lasten worden jaarlijks (achteraf) verantwoord in de jaarrekening in programma 1.2 Ruimtelijke Ontwikkeling.

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn vaak complexe, langjarige trajecten waar veel geld mee gemoeid is en zeer verschillende risico’s mogelijk zijn. Bij de herzieningen van de grondexploitaties worden de bekende risico’s gekwantificeerd. Op grond van het BBV is binnen grondexploitaties maar een beperkte post onvoorzien toegestaan, wat een effect heeft op het risicoprofiel. De overige risico’s worden meegenomen bij het bepalen van het gemeentebrede benodigde weerstandsvermogen.
Voor het risicomanagement maken wij gebruik van de Risman methodiek. Voor alle grote projecten zijn de risico’s nader geïdentificeerd en voorzien van beheersmaatregelen. Hierdoor kan beter gestuurd worden op de projecten. Voor het bepalen van de hoogte van de risico's gebruiken we een Monte Carlo-analyse. Het totaalbedrag aan risico's wordt betrokken bij de analyse van het totaal benodigde weerstandsvermogen. De methodiek hiervan is vastgesteld door het college (zie Bijlage 2: Risico’s grondexploitaties: zo werkt het in Amersfoort!).
Mede voor het bepalen van de risico's worden de grondexploitaties jaarlijks herzien. Bij deze herziening worden nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen niet meegenomen. Toch kunnen deze ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld Bovenduist, Kop van Isselt, herontwikkeling van de huidige stadhuislocatie een substantieel risico-profiel met zich meebrengen, afhankelijk van de gekozen ontwikkelstrategie. Omdat deze strategie nog niet vastligt en ook andere ruimtelijke en financiële kaders niet zijn vastgesteld, zijn deze toekomstige risico's buiten beschouwing gelaten.
De verwachte maatschappelijke en economische ontwikkelingen rondom het coronavirus zijn meegenomen in het huidige MPG en bij het bepalen van de parameters die gehanteerd zijn in de grondexploitaties. In aanloop naar de komende herzieningen zullen deze verwachtingen opnieuw getoetst worden aan de realiteit van de grondexploitaties.
Het ontwikkelrisico van faciliterende projecten ligt bij de particuliere initiatiefnemer. De gemeente loopt een (veelal beperkt) risico dat niet alle gemaakte gemeentelijke kosten verhaald kunnen worden. Dit risico wordt getracht zoveel mogelijk te beperken door vroegtijdig afspraken te maken over het kostenverhaal. Momenteel bevinden we ons in de uitzonderlijke situatie met extreme inflatie. Hiermee is ten tijde van de contractering geen rekening gehouden, waardoor de nog te maken kosten hoger uitvallen en deze niet meer verhaald kunnen worden op de particuliere initiatiefnemers.
Als gevolg van globale ontwikkelingen, met name de oorlog in Oekraïne, stijgen veel prijzen onverwacht hard. Deze kostenstijgingen werken ook door in grondexploitaties, omdat de kosten van bouw- en woonrijp maken ook hoger worden. In het najaar van 2022 wordt een nieuwe marktverwachting opgesteld bij de vaststelling van de parameternotitie. Op dat moment is waarschijnlijk ook meer duidelijk over de effecten van de globale ontwikkelingen op de grondexploitaties. Als deze zich ontwikkelt in lijn met de aannames die bij de zomerrapportage gedaan zijn, zal de voorziening bij de jaarrekening 2022 opgehoogd moeten worden met een bedrag tussen de € 10 miljoen en € 20 miljoen.

Tabel: PG.02 Risico's en weerstandsvermogen
Bedrag is nog exclusief het extra risico van € 10 tot € 20 miljoen, zoals gemeld in de zomerrapportage.

Paragraaf Risicomanagement en weerstandsvermogen: In deze paragraaf wordt het totale overzicht van risico’s voor de gemeente inclusief de risico’s van de grondexploitatie weergegeven.